Uus tegija turul. Avalon arendab Tallinna külje all väga suurt maa-ala
Seni ühe suurema ja mitu väiksemat projekti teinud Avalon plaanib lähiaastatel müüa umbes 100 miljoni euro eest kortereid, maju ja ridaelamuid. Kinnisvarahindade langust arendaja ei prognoosi.
Avaloni tegevjuht Ahti Kiili nimetab ettevõtet Capital Milli õeks. Tuntud büroohooneteehitaja ja -haldaja omanikud leiab ka Avaloni osanike seast. Kiili ise on kinnisvaraga tegelenud aastaid ja Avalonile pani ta aluse tegelikult juba 2016. aastal.
„Oli tekkinud enesekindlus. Varem olin olnud äripindade maakler, analüütik, tehingute juht ning vahepeal olin ka ehitusettevõtte omanik,“ sõnab Kiili. Kindlasti ei saa öelda, et Avalon oleks seni olnud pisiarendaja, kuid nüüdne projekt on kahtlemata nende kõige suurejoonelisem.
„Võtame suuremad mahud käsile, sest siis on lihtsam realiseerida oma visiooni. Väikestes projektides tulevad piirangud kiiresti ette,“ räägib ta, kuid lisab kiirelt, et nende ambitsioon ei seisne arvudes. „Meie eesmärk ei ole konkureerida Merko, Bonava ja teiste suurtega. Siis tekiks mahutootmisvajadus. Me soovime teha projekte, mille üle saame uhked olla.“
Koduost kui auto soetamine
Viimsisse Äigrumäele rajatakse 30 hektarile Väike-Taani elurajoon, kuhu aastate jooksul kerkib 101 eramaja, 29 ridaelamuboksi ja 46 korterit. Ehitatakse ka uus lasteaed. Veeprobleemide tõttu uusi arendajaid pigem eemale tõrjuv Viimsi vald on Avalonile olnud hea partner. Kiili kiidab, et kui vald ja projektimeeskond sel moel koostööd teevad, siis sünnivad parimad keskkonnad.
„Meil on ka Laaneservas maju tulemas, niisiis ei ole see meie ainuke projekt vallas. Eks nende hoiaku põhjus ole peamiselt vesi, kuid rohkem puudutab see algatatud detailplaneeringuid, meie puhul on reserviga arvestatud.“
Terviklahenduste puhul on üks oht see, et hooned kipuvad olema sarnased, lausa ühesugused. Tuled kõrtsist koju ja ei leiagi oma maja üles. USA äärelinnades võivad mitusada maja olla nii sarnased, et selline mure ei ole sugugi naljaasi. Avalon andis arhitektidele ja maastikuarhitektidele vabad käed, et nad põnevaid ideid pakuksid. „Minge hulluks,“ ütlesid nad. Seda siis heas mõttes.
„See oli paras pähkel. Meil on ikkagi tohutu maa-ala käes. Hakkasime eelkõige lähtuma keskkonnast. Keskne sõna on aedlinn, mis Eestis ei kõla just hästi. Teatud seosed tekivad. Taanis on aedlinna kontseptsioon populaarne ning soovisime selle nüüdisaegse versiooni siia tuua. Niisiis on siin nagu väike Kopenhaagen, aga rohelisem,“ ütleb Kiili.
30 hektarit on ühele arendusele väga suur territoorium, seega pole ime, et Avalon paneb Väike-Taani aedlinna taristusse alla kuue miljoni euro. Rajada on vaja viis kilomeetrit trassi, peale Viimsi saab ühe ristmiku kujul oma osa ka Maardu linn.
Veidi riskantne
Praegu on Avalonil töös 14 eri etapis projekti, peale Viimsi ka Harkus, Kiili vallas ja Tallinna kesklinnas. Need on kokku ostetud viimaste aastate jooksul. „Kui lugeda turuolukorda, siis eks see veidi riskantne ole. Sama oli aga ka koroonaaja alguses. Siis otsustasime edasi liikuda ja see õigustas end,“ vastab Kiili küsimusele, ega praegu ole veidi ohtlik uut kinnisvara turule tuua.
Mitu arendajat on ehitushindade tõusu tõttu projekte n-ö külmutanud ja Kiili sõnul valitseb turul defitsiit, mille pärast on ka müügihinnad palju tõusnud. „See peaks aitama meil elusana olukorrast välja tulla,“ loodab Avaloni juht ja kinnitab, et olukorra muutudes ei jäta nad midagi tegemata. Varuplaan on neil olemas. Inimestel on eluruume alati vaja ja kinnisvaral on oluline roll igal ajal. „Kui ei anna müüa, siis üürile anda saab ikka. See ei ole meie praegune suund, aga on mõte, millega oleme kaua flirtinud,“ räägib Kiili.
Ta nendib, et ohumärke turul on. Tarbija kindlustunne, mis on praegu ajalooliselt üks nõrgemaid, on vaid üks näitaja. Tema sõnul on märgata jaemüügi vähenemist, aga tugeva inflatsiooni tingimustes motiveerib inimesi raha paigutamine. See toetab turgu.
Kiili ütleb, et Eesti turg on väike ja lihtsasti mõjutatav. Võtame või selle, mida kirjutatakse meedias. „Kui artikkel tuleb, siis on sel kohe lühiajaline mõju. Suures pildis ei ole täna veel koduostjate huvi vaibunud. Loodame, et nii ka jääb.“
Mitmes mõttes eriline
Nende Väike-Taani projekt püüab ostjate tähelepanu huvitava veebilahendusega, kus ostuprotsess meenutab justkui autoostu. Huviline saab valida eri majaplaane, sise- ja välilahendusi ning muu hulgas seda, kas hoovi rajatakse bassein. Samuti saab maja juurde valida pakiautomaadi ja elektriautolaadija. Hooneid pakutakse näiteks ka päikesepaneelide paigutamise valmidusega.
„Näeme, et maailm liigub jagamise poole. Ei ole vaja ühel perel kaht autot. Väike-Taanisse planeerime sõidujagamisparklaid, et vähendada üleliigset liiklust. Trikke on veel. Kesklinna projektides on pesupesemisteenus ja koristusteenused, et iga inimene ei peaks seadmeid endale ostma,“ toob Kiili näiteid. Ka lasteaed rajatakse selleks, et lapsevanem ei peaks lapsi lasteaeda viies kasvuhoonegaaside heidet tekitama.
Väike-Taanis on maastikuarhitektid kasutanud valle, kraave, kõrg- ja madalhaljastust, et maju visuaalselt eraldada. Ei ole ka tüüpilist aed-tänav-aed-tänav fronti, vaid tänavate ääres on ka ühiskasutatavad haljasalad ja hoovid asuvad majade taga.
Napp pääsemine
Ka kortereid pakuvad nad nii, et ei ole ainult üht lahendust. Perimeeter on paigas, aga neid saab teha nii kahe- kui ka kolmetoalisi või näiteks lisatualetiga.
„Kes oleme meie, kes ütlevad, millises kodus sa elama pead? Võimalikult palju peab saama ise valida,“ arvab Kiili. Koostöös ühe kodumaise pangaga on nad välja töötanud ka uudse laenutoote – ühte kodulaenu saab panna nii kodu soetamise kui ka kohtkindla mööbli. Lisaks on võimalik samalt pangalt võtta tagatiseta lisalaenu, et sisustada kodu kuni käterätikute ja kahvliteni.
Mida sellised erilahendused hinnal mõttes tähendavad? Kiili ütleb, et kui ostja laseks need hiljem ise teha, siis kulutaks ta palju rohkem. Õigel ajal ja tervikuna tehes tuleb soodsam.
Väike-Taani projekti kohta võib julgelt öelda, et arendajal oli oluline „napikas“. Algses projektis oli sinna ette nähtud gaasitrass, kuid gaasihindade tõustes said nad selle ära jätta. „Kui on võimalus valida, siis me täna kindlasti gaasi ei vali, aga teadagi on kaugküttepiirkondi, kus gaasi mõju on veel vältimatu,“ räägib arendaja paratamatust olukorrast.
Igal paigal oma võlu
Avaloni teises Viimsi projektis Laaneservas kerkib 4 maja 36 ridaelamuboksiga. Kesklinnas teevad nad aga Tartu mnt 44 projekti, mis tuleb samasuguse ehitusjoonega nagu kõrval asuvad Merko majad. Midagi uut proovitakse ka seal pakkuda.
Vähemalt pooled nende projektid asuvad miljööväärtuslikel aladel, mis Kiili sõnul on hea, sest keskkonnataju on seal tugevam. Ei ole nii, et iga arendaja tuleb ja teeb, mida heaks arvab. Lõpptulemus võib sel juhul olla nagu Segasumma suvila. „Meil ei ole selgeid piirkonnaeelistusi, igas paigas tuleb leida selle koha võlu.“
Tiskresse Rannamõisa tee ääres asuva Prisma juurde rajatakse kool ja lasteaed ning kohe selle kõrval on ka Avalonil arendus, mil veel nime ei ole. Sinna tuleb 29 korterit ja 12 eramaja.
„Seal oli kunagi tohutu suur tühi lahmakas. Sa ei tahtnud olla esimene arendaja keset tühja põldu. Invego tegi piirkonnas otsa lahti, andis oma panuse ja nüüd järjest tulevad uued arendused. Igaüks neist rikastab piirkonda ka oma haljastusega. See kant muutub väga atraktiivseks,“ usub Ahti Kiili.
Et „poistel“ igav ei hakkaks
Järgmistel aastatel müüb Avalon umbes 100 miljoni euro eest elukondlikku kinnisvara. Ka Väike-Taani on mitmeaastane projekt, mida müüakse etapi kaupa. Paralleelselt hakkab neil müügis olema umbes 30 miljoni kuni 40 miljoni euro eest kinnisvara.
„See on see, kus me rahul oleme. Rohkem tehes oleks liinitootmine, vähema puhul hakkaks meie poistel igav,“ naerab ta.
Praegu on arendajate ja ehitajate üks suuremaid muresid endiselt kõrged ehitushinnad. Olukord on Kiili sõnul tõsine, ehkki sõja põhjustatud paanika hakkab vaibuma ning hinnad hakkavad stabiliseeruma ja kohati ka langema. Kui vahepeal tekkis tunne, et ruutmeetri hinnaks tuleb panna 7000 eurot, millega keegi kinnisvara enam ei ostaks, siis praegu enam nii ei ole.
„Usun, et kinnisvara hinna langusele siiski ruumi ei teki. Energiahindade tõus mõjutab ka ehitaja ja arendaja poolt. Ei teki seda puhvrit, et hinda alla tuua. Ei ole ka vajadust. Muude arvude kõrval kasvavad ka palgad. Arvan praegu, et müügihinnad on turu mõistes ehk isegi õiges kohas,“ märgib Avaloni juht.